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专家:应加强自如等长租公寓“租金贷”监管 促进行业良性发展

2018-09-18    来源: 中国财经网  跟贴 0

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    2018年以来,主要城市房租上涨速度加快,引起了市场和监管层的高度关注。数据显示,过去一年,全国13个城市房租涨幅超过20%,是近几年以来最高涨幅。随着部分资金从房地产开发环节转向住房租赁市场,机构资金被媒体指责为近期房租上涨的最大推手。

    引入机构化资金进入住房租赁市场已经是客观发展的必然要求。在十九大和中央工作会议精神的指引下,部委层面已经多次出台文件,支持住房租赁企业扩展包括公司信用类债券和资产支持证券的直接融资渠道,顺应了以租赁住房证券化为主的机构化资金改进并升级住宅租赁市场的大趋势。

    业内人士表示,在正确看待机构资金进入租赁住房市场的前提下,政府部门应通过两方面工作推动市场健康发展。具体来说:

   一是住建部等管理部门要完善对住房租赁市场主体行为的监管。住房租赁市场在满足中低收入群体的居住方面起着十分重要的作用,租房需求较高的城市既是经济活力较高的城市,也是房租收入比较高的城市,特别是居住需求较大的一线城市,其房租占租客收入比甚至能高达40%,房租上涨对外部冲击的敏感性极高。发达国家往往规定了一定时期内的房租上涨比例(如美国很多城市规定年度房租涨幅不得超过CPI增速),同时严格保护租客的合同执行、优先续约、教育配套、隐私安全等权利权益,使得租售同权落到实处。

    当前,市场管理部门应结合我国颗粒式租赁住房结构的实际情况,对房租涨幅、合同保护、公共服务等提出量化监管指标,并通过分级制度划分租赁管理中介机构。此外,未来保障房和公租房建设应考虑机构化管理的方向,通过示范行为引导行业管理规范化。

    二是银保监会、证监会等管理部门要强化对住房租赁融资行为的监管。首先,应明确租赁管理中介机构的融资资格。租赁住房管理利润空间低,对成本管理要求高,缺乏管理经验的住房租赁机构滥发融资产品会带来较大社会隐患。其次,应审慎对待租客的“房租贷”行为。

    应该说,当前部分银行发行的长租公寓租金贷,是对国内租约保护缺失的补充行为,也缓解了部分租客面临的年度奖金发放与房租支付的期限错配,具有很大合理性。长租公寓“租金贷”本身具有其自身的优势。众所周知,租金的支付模式一般都是付三押一或者是按季度支付,在一线城市,房屋租金价格不菲的情况下,一次性支付四个月租金对很多租客来说确实不容易。如果其能利用本身良好的个人信用,通过贷款的形式,缓解租金压力,这其实是一件好事,对于房东来说也省心省力。

    总之,在当前住房租赁市场刚刚开启发展新阶段的情况下,要正确看待以证券化行为为代表的机构资金所起的作用。一、二线城市往往面临租房供不应求,房租违约概率和违约损失均小于中小城市,其天然的风险-收益特征满足了长期资金对低风险资产的配置需求。放任追求短期超额收益的资金进入住房租赁市场,既是一种资源错配,也是一种不可持续的行为。因此,政府部门除了做好租赁制度建设外,还需要有步骤、分层次地推进以住房租赁证券化为代表的机构资金入市,防止少数非法租赁中介活动负面影响机构资金的积极作用,实现住房租赁市场健康、稳定的发展。


 


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