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90%的人都不知道海外買房的那些事!

2019-02-11    来源: 中国财经网  跟贴 0

    海外置业是近几年最热门的事情,相信大家多少都听到身边的人有出去投资的经验,是什么原因造成这股热潮呢?最主要还是因为中国人有钱了,想要追求更好的生活质量、教育环境,甚至财富传承。

    由于国内经济从14年就开始快速下滑,加上外有与美国贸易战的不确定因素,内有房地产有泡沫的疑虑,让更多的投资人铁了心想要出来海外投资赚钱。

    那什么地方是最合适我们国人出去投资的地方呢?

    从早期的美国、加拿大、澳大利亚,到现在大家的眼光都注视到东南亚国家,尤其特朗普上台后的美国与中国关系不好,加拿大、澳大利亚也陆续跟中国发生摩擦,使更多的投资人开始转移目光和投资方向。

    加拿大和澳大利亚事件,绝非单纯事件。处理得不好会大大牵动房地产的下跌,因为早期过去投资的中国有钱人会开始撤逃资金。有些话不方便说,如果想要进一步了解请私聊。

    以上种种原因,使东南亚成为投资人最佳的投资去处,那东南亚国家又该怎样选择呢?

    泰国绝对是东南亚首选投资国家。

    为什么说是泰国呢?

   『海外投资首重考虑的是安全,再来才是投资收益』。一定要先搞懂顺序,这样才不会搞错方向。

    先从一个最关键的核心谈起,泰国是从历史到现在都没有排华过的国家,对华人很友善,这是中国人走出去投资首要考量的事情。而越南、印尼都曾经大规模排华,甚至杀烧华人,这种民族情结不是轻易可以改变的,这种民族情结是深藏在骨子里的,所以这成为一种难以融入当地社会的原因。

    缅甸、老挝则是法治不够健全,也不透明。大多是军政府把控,所以有太多不可控的风险,可以说是用生命在博斗,并不适合一般人。而柬埔寨、菲律宾则是最近许多中介在炒作的国家。

    只能说有机会但风险大,毕竟经济体量太小了,许多中介说这像20年前的中国机会满遍地,要大家提前布局。但我要说一句实话:这两个国家的经济模式、人口规模都是不能跟中国相比的,所以那里的房产也不会像中国那样涨。

    就柬埔寨而言,Allen去过7次考察。是有一定的发展机会,但由于人口跟经济体量太小,不论是首都金边还是西港,对应当地的人均所得、国家GDP后,可以知道房价已经过热偏高。

    西港就更加疯狂离谱,是一个高度投机泡沫的地方。短短3年,西港的地价被炒了10倍之高,但都是中国人在投资炒作,其结果只有两种:

    1.再找中国人接盘,

    2.崩盘!

    没人可接盘,如果你是胆子大的,又输得起的投资者可以尝试去柬埔寨试试。一个国家总人口只有1650万人,人均所得约1200美金的国家,而房价却达到3000美元~4500美元/平米,这有待市场考验。

    菲律宾的问题在于治安实在太差,首都马尼拉一直被称为『亚洲罪恶之都』。

    人均所得约3000美元,再加上菲律宾的总统杜特尔特的作风,都是投资前要再三考虑的因素。

    许多人对菲律宾发展不了解,在50年代时菲律宾经济还可以,但土地从来没有成功改革过,大部分土地掌握在教会和大地主手中,70%的土地掌控在这些家族中,菲律宾总统几乎都是出自于这些家族。

    尤其在马可仕上任后,由于独裁风格造成贫富差距越来越大,甚至来不及从农业社会转型工业社会就没落了。在50、60年代,菲律宾在东南亚的经济都算名列前茅的,但90年代后菲律宾经济就不行了,人民走出去做外劳赚钱寄回国内,台湾就有许多菲佣、看护,所以这个国家的经济并不是单纯像现在看到的样子。

    如果只因为相信现在的菲律宾是20年前的中国,那建议去好好了解该国经济发展史。马来西亚原本也是一个值得投资的地方,但由于换届,马哈迪上任后,推翻了所有前政府与中国签订的一带一路建设工程,国家外债实在太高,有面临破产之虞。

    所以需要几年时间恢复元气,新总理上任带给我们新的气象,但是需要3~5年的时间做改革。首都吉隆坡还是一个非常有机会的地方,记得去年Allen去吉隆坡考察时,还特地去看了敦拉萨金融中心,是一个长线可以关注投资的地方。

    那泰国的机会在哪里呢?

    泰国当然也不会像中国房市那样疯涨,泰国也不是闭着眼睛随便投资房产就会赚钱的地方!

    泰国投资优势

    一、泰国位居全球最宜居养老国家TOP 10,具体来说更适合中国人的饮食跟生活方式。

    二、泰国的医疗技术是与第一世界欧美齐名,收费却是第三世界的收费标准,并且教育资源丰富,有许多知名顶级的国际学校。

    三、泰国经济相对稳定,GDP总量是东盟第二,人均所得7000美元,并且高居世界最适合创业国家榜首,因此有大量外资选择在泰国设立公司。

    四、四泰国观光旅游业,是非常值得赞赏的,2018年观光收入就为国家创收570亿美金,全亚洲第一,并且18年高达3827万人次进入泰国旅游,这都会带动泰国各阶层的收入增加,消费提升房市上涨、租金上涨。

    仅凭以上4大点就值得在泰国做固定资产投资,并且长期持有。Allen自己也是这样做的,我自己在泰国的投资并不是炒短线,而是更看好长期持有带来的收益,当然租金带来的被动现金流收益,是Allen最看重的原因,这点我下面会详细说明。

    因此我在这里想要跟读者分享,在泰国投资要有正确的心态,应该是看重稳定的现金流租金收益+合理的房价涨幅,而不是抱着用中国房市的心态去泰国炒作房产。若是这种心态,很有可能你会有个失败的投资经历。

    由于现在有关泰国房产的投资信息非常多、也很乱,Allen更看到许多根本没有海外投资经验的人都转型来做泰国房产中介,用着中国投资的思维,再胡乱介绍泰国房产。Allen没有意思要批评谁,只是单纯提醒读者,找专业靠谱的机构真的很重要。

    现在很多介绍着曼谷房价可以像北京、上海那样大涨的,我只能说那是不负责任的说法。因为真正了解中国房产的投资人都知道,中国房价是跟政策直接连动,其他原因都是小因素。但在一个资本市场,政府是不可能这样去干预房价的,这是一个最基本的逻辑。

    Allen自己也有在曼谷投资,合理的房价增值是一年在10%~15%,并且是持有5年左右的平均值,并非说每年就是直接增值10%!

    其次曼谷的租金合理在4%~5%之间,能做到5%的租金收益都算是很不错的投资了。如果您听见有仲介用日租房的租金跟你谈年化租金收益,您可以直接转身走人了,因为在泰国是不允许短租的,尤其在首都曼谷更是严格。所以要短租只能打擦边球,基本的法律知识还是要有。

    在曼谷投资,地段很重要。考虑到增值跟后续的出租,项目距离轨道交通500米以内的最容易出租,基本都可以出租掉;800米以内的项目需要在租金上让点价,一样可以出租;至于距离轨道交通1000米以上的项目,我只能说自求多福。

    投资的房价也直接影响到您往后的租金报酬率,这又是一个专业的公式,Allen在这就不另外说明了。想知道真实的曼谷租金行情,请私下与Allen老师联系。

    有一个城市的租金收益是高于曼谷,甚至高于亚洲许多国家的,那就是普吉岛!

    作为全球海岛旅游第一名的圣地,唯一进入世界前十的海岛消费城市。俗话说,“人潮即钱潮”,是有道理的。亲眼所见,各国游客蜂拥而至普吉岛,他的游客结构决定了客流稳定性和提升潜力,普吉岛第二机场的正式开建说明本国政府对普吉岛旅游人数增长的良好预期。

    普吉岛酒店经营收益惊人!保守估计租金收益非常可观,高达7%的租金收益是远高于银行利息,甚至比有些金融理财产品都还要高。但最大的不同是,房地产是看得到、摸得着,还能自己住,这跟理财产品有很大的不同。理财产品大多是虚拟的衍生性金融产品,我们所投资的产品,到底其中的底层资产是什么,我想只有少数设计包装的人才知道。

    为什么普吉岛的投资租金回报率这么高呢?原因有以下三点:

    1.普吉岛的天然观光资源。

    这是无可替代的,冬暖夏凉常年温度28-32度(除3-4月35度左右),16个大小海滩,32个大小岛屿,亦被称为安达曼海上的明珠,这些都是吸引全球观光客来到普吉岛的主因。

    2.有限的土地资源和绿化保护政策。

    由于普吉岛的西半部是小山丘,而能造房子的地方是被政府严格限制的,加上普吉岛的EIA是最难取得的,所以普吉岛的房产供应是非常有限的。

    能看海景的酒店或房产就显得特别保值、增值、稀缺!

    当然在普吉岛投资也要特别注意,原因是EIA不好通过。一但审批不下来,房子是不允许修建。所以如果投资时没有搞清楚开发商的EIA是否取得,那就会有风险,建议要选择以拿到EIA的开发商。

    3.人潮!

    普吉岛是全球海岛旅游人流量第一名的地方,并且每年游客人数不断成长,同比呈现双位数的增长。

    Allen常说:『有人潮就有钱潮』,并且还有一个重要数据就是,人均消费普吉岛也是最高的,这两个重要数据指标可以让我们了解普吉岛的租金回报如此之高的秘密!

    据了解,欧洲多数发达城市无法直飞普吉岛,都是通过曼谷中转。比如伦敦、巴黎、马德里。有1/4的入泰旅游人口,都会通过曼谷转机前来普吉岛,实际上入岛人数是高于官方的数据1870万人,(计算此旅游入境人口是不含境内转入境人数)。

    普吉岛房产

    在普吉岛比较理想的投资方式是,选择有酒店统一运营的投资项目。也就是说投资人买了房产后,就不用操心后期的出租管理等等,直接由酒店集团来运营。每年给投资人固定的租金收益,一般是在7%年化收益,并且还可以每年去享受4周或以上的免费入住,去普吉岛享受奢华的度假生活。

    除了每年固定的被动稳定的现金流收益,还加上房价的增值,若是海景房每年的增值幅度约在15%,这样一年叠加收益高达20%以上了。

    当然Allen还是提醒,房地产属于固定资产,持有一段时间是投资回报率最好的,但每年的现金流收益就显得格外重要,若有1、2套房可以每年为您产生被动式收益,那每年的生活费基本都不用担心了。

    在这边分享一位真实的故事:

    一位成都的谢女士,有一次跟我说她在十多年前投资了一个成都商铺,当时全家人都反对,但谢女士坚持要用当时身上所有的钱去买下这个商铺,并且一直持有,到了现在这个商铺每年的租金就有18万,为我这位客户保障了基本生活费。当然,她的其他收入就可以去做更多她想做的事情。

    这就是被动现金流收入的好处,当下您可能看不上这租金收益,但拉长时间来看,会发现很多人日子过的没有这位谢女士好,因为没有这被动现金流收入。

    当这位客户跟我说这一切的时候,我被上了一课,我很敬佩她的勇气、坚持和眼光。

    在春节前我们一起吃了一顿饭,她又跟我说,她刚把这商铺卖了一个好价钱套现了。我非常惊讶地问她,为什么要卖掉这个可以为你创造收入的商铺,她再次为我上了一课。

    她说:『时代不一样了,现在90后00后谁买东西还在街边上买,大家都跑到百货公司去消费了,一站式解决买东西、吃东西、娱乐,如果我现在不卖,等到几年后大家都发现商铺没人要去了,也不好出租了,那我到时要卖给谁』。

    非常幸运能常常跟这些优秀的人请益学习,每次的交谈中都可以发现值得学习的地方。如何更好地规划自己的投资?海外置业真的只是人云亦云吗?可能百分之九十的人都不了解海外实际投资环境,虽然这些投资要素不能以一概全,但希望我的海外投资实地考察经历与视角能够帮助到您。

    更多精彩内容Allen会在微信公众号“泰不一般”里与分享。海外投资探讨与咨询都可来这里一起聊聊。
 

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