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地产三大红利消失,产品成为房企生存命脉

2018-11-01    来源: 中国财经网  跟贴 0

    2018年,不论是万科的“活下去”,还是“金九银十”不再,楼市俨然从夏天步入了秋天,一片萧瑟。房地产行业发展受很多因素影响,其中人口、政策、金融三大因素影响最大,当这三大要素红利不再,房地产行业拐点就会到来。

   (一)人口红利正在消失

    我国正加速步入老龄化社会,更不利的是,生育率还在屡创新低。当前我国人口老龄化趋势已经非常明显,60周岁以上老人占比从2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升势头在今后较长一段时期内仍将延续。比老龄化更严重的是,生育率屡创新低,未来住房消费的新增数量在减少。
 
    根据第六次人口普查数据,我国2010年总和生育率仅为1.18,而同期发达国家为1.7。统计局抽样调查数据显示,我国一孩生育率已经从1990年的40.7%,下降到2016年的19.87%。人口红利的消失,意味着市场容量(即潜在总需求)将缩水,企业难以享受到行业规模快速扩张带来的上车红利。

   (二)金融红利正在消失

    商品房时代,房地产与金融是双生子。一方面,金融杠杆调节潜在需求向有效需求转化;另一方面,融资成本决定了房企的供给规模和速度。全球货币大放水时代,房地产一直是容纳货币大水的主战场,在各种杠杆手段的加持下,买得起房的有效需求不断增多,支撑房价一路上涨。

    随着美国开启加息周期和国内金融去杠杆的推进,货币宽松周期正式结束。国内严控资金违规流向房地产,地产公司融资成本也在攀升:2016年,国内上市公司私募债平均发行利率在4%~5%,2018年下半年已经升至7%以上;信托融资综合成本已经升至13%以上。缺乏融资渠道的中小房企民间融资成本更高。长期货币宽松的金融红利已逐步远去。

   (三)政策红利正在消失

    十九大以来,中央对地产行业发展的一系列政策指导表明,房地产行业多年来享受的政策红利正在消失。近十年来,房屋价格的脉冲式上涨,迅速推高了房价、透支了行业发展潜力。

    中央提出的“房住不炒”定位和“坚决遏制房价上涨”的定调,进一步削弱了房屋的金融属性,房地产税、共有产权房、租赁住房等一系列长效机制的推进,将从政策层面不断重塑房地产行业的发展逻辑,让行业发展由快变慢、从野蛮生长到成熟理性。

    产品竞争时代,品质为取胜之道

    三大利好因素不再,房地产业从夏天步入了秋天,但冬天不会来临,房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代,未来的房企将越来越像制造企业,真正开始回归正常企业所应该有的属性:雕琢产品、深耕市场、客户至上。

    国门智慧城,产品竞争时代的佼佼者,以超凡智慧倾力打造33万㎡超大型体验式商业综合体,生态办公、创意空间、商业购物、连锁餐饮、娱乐休闲等功能形成完美闭环,以高品质办公产品及豪华商业配套,开创商业办公新时代。

    项目选址温榆河畔,比邻中央别墅区,27万㎡花博公园,于都市繁华中,享受有氧工作。40-80㎡个性化办公空间,随心而动,Idea随时触发。工作之余,移步去咖啡厅喝杯咖啡,健身房做做运动,逛逛商场,再来顿大餐……丰富多彩的生活让工作压力一扫而空。

    国门智慧城,新时代办公空间的践行者,在产品为王的地产时代,必将绽放出令世界瞩目的光彩。

 


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