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冰与火之歌:8000亿还贷高峰期来临,开发商如何熬过寒冬?

2018-08-03    来源: 中国财经网  跟贴 0

2018年以来,楼市调控持续加码,房企业绩表现却十分亮眼——今年上半年,碧桂园销售额突破4000亿元大关,万科、恒大也已超过3000亿元。截至7月末,TOP10房企门坎已经超过千亿。 

然而,冰火之歌已奏响。随着2015-2016年房企大规模发行公司债即将到期,2018、2019是开发商大规模的还贷高峰期。据统计,2018年房企到期债权额度达3300亿,2019年到期债权到达4700亿,两年共计8000亿。

债台高筑,融资管道收紧,凛冬已至。房企如何熬过这轮资本寒潮? 

8000亿债权到期,房企进入资本寒冬 

过往几年,融资环境宽松,房企“大跃进”借钱高调拍地王。截至2018年一季度末,136家上市房企负债累计超过6.58万亿元,平均每家负债高达484亿元。这136家上市房企的平均负债率为79.1%,有35家资产负债率超越80%红线。 

房企还贷高峰集中在三四季度,为了防止“借新还旧”,国家对资金用途的监管力度进一步升级。 

今年3月全国两会上,国务院国资委主任、党委副书记肖亚庆明确表示,央企和国企要在降杠杆、控风险中带头做好自己的工作。在此基调下,国务院国资委于6月制定了中央企业降杠杆、减负债、控风险的指导意见,并明确到2020年前中央企业的平均资产负债率要再下降2个百分点。 

金融去杠杆背景下,作为高度依赖资金的房地产行业,首当其冲。据报导,5月以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行。其中,碧桂园一笔200亿公司债发行再度中止,保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目终止。 

旧债未偿,融资更难。市场和政策风向急速变幻,资金链的风险越发突出,房企面临生死大考。中金公司分析师张宇指出,房地产板块短期仍提示超跌风险,主要因房企资金面风险尚未充分释放。当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资管道均有趋严态势,而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期,房企下半年现金流压力不容小觑。 

千亿债务压顶,中小房企或被兼并 

资本寒冬,想在地产这个赛场上活下去,港交所成了救命稻草。 

前有成功登陆资本市场的正荣、融信、弘阳,后有排队IPO的大发、美的、宝能……2018年上半年,在香港交易所提交招股书的房企至少有5家。在“大鱼吃小鱼”的残酷环境下,赴港上市成为中小房企熬过寒冬的自救路径之一。 

然而,对于“求钱若渴”的房企来说,远水解不了近渴,IPO这道坎也不是这么容易越过去,“大鱼吃小鱼”的速度更快了。如果你的房地产企业做不到千亿级别,你只能作为这个行业的配角。 

日前,据权威机构发布的有关数据表明,2017年全年,中国境内房地产相关的并购交易482笔,数量同比增加6.4%;交易金额约810亿美元,同比增加30.6%。其中,实现规模化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。 

这一轮洗牌潮中,预计中小企业受影响程度最大。中原地产首席分析师张大伟表示,部分城市调控已影响房企销售,龙头房企压力不大,中小房企将面临困境,预计年内还将会出现多宗股权融资、中小企业被兼并。未来融资压力大时,行业有望加速洗牌。 

资本对话:房企融资如何破局? 

“今天很残酷,明天更残酷,后天会很美好。但绝大多数人死在明天晚上,见不到后天的太阳”。20年高歌猛进的“黄金时代”退潮,楼市调控不断加码,融资遭遇滑铁卢,房企如何破局? 

有人“抱团取暖”。 2018年上半年,房地产行业集中度进一步提升,“强者恒强”的局面日益稳固,重组整合也在提速。 

自2016年以来,被国资委允许从事房地产主业的21家央企中,中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中,华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成,中交、五矿、中粮和保利等地产央企也在加速重组整合步伐。央企整合大风再起,地产央企整合重组将成为未来行业重大趋势。 

有人逆势破局。房企如何穿越资本的寒冬,创造冬天里的神话? 

全力打造行业内极具权威、富于实战、大咖云集的高峰论坛,2018年8月19日,中国深圳“2018金融与地产领袖峰会”聚500位政府领导、经济学家、金融家、地产大咖于一堂,畅谈地产大势,共话资本传奇。 

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本次峰会由智慧源(深圳)管理顾问股份公司联合全联房地产商会、中国城市科学研究会数字城市专业委员会、“福田金融+创新联盟”、香港中文大学深圳高等金融研究院、中大、清华、上海交大房地产校友会联袂推出。 

论坛时间:2018年8月19日13:30—18:00

论坛地点:深圳中洲万豪酒店 

主题演讲一:中国宏观经济形势与房地产的未来(全国工商联房地产商会创会会长 聂梅生)

主题演讲二:城市有什么规律?(世联地产董事长 陈劲松)

主题演讲三:融资冰河期房企的财务策略(阳光控股执行董事 吴建斌)

圆桌对话一:资本盛宴 房地产融资与金融破局(叶天放 章华)

圆桌对话二:粤港澳大湾区 房地产发展新动能(卢绍杰 吴有富)

圆桌对话三:产业地产、特色小镇与物流地产转型之路(刘爱明 黄仙枝)

关于智慧源 

智慧源(深圳)管理顾问股份公司(股票代码:837079)成立于2002年,总部设在深圳,同时在北京、广州、合肥、上海、厦门、南京、西安等地设有分支机构,是国内领先的专注于房地产行业税务筹划、财务咨询、上市财务顾问的专业机构。截至目前,公司服务地产客户700多家,其中百强地产72家。 

公司秉承博学、慎思、明辨之风格,致力于中国房地产财税咨询业的发展和房地产经济的繁荣昌盛。 



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