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长租公寓运营难点重重 V领地如何玩转大社区?

2018-07-12    来源: 中国财经网  跟贴 0

  (迈点网讯 谭博雅)近年首次购房置业年龄持续推迟,部分需求转向租赁市场。根据链家研究院数据显示,2030年我国租赁人口有望达到2.7亿。另有测算表明,2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。除了租赁人口本身的刚性需求,国家层面也在积极释放租赁土地、税收等利好,以及租购并举等政策引导。市场蛋糕足够大,然而长租公寓行业的发展情况却并没有想象中乐观。

  长产业链、资本强相关等行业属性给运营造成重重难点,任何一个环节出现纰漏都会使收益大打折扣。行业虽然参与者众多,但能够盈利者微乎其微。在同行不敢轻易尝试大体量项目的情况下,V领地青年社区(以下简称“V领地”)成功运营体量1000间以上的大社区近20家,房源体量已达2万套,并于今年4月完成A轮融资2亿美元,据悉,品牌不排除近期获得A+轮融资的可能。

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V领地CEO周君强

  上海占据了国内长租公寓较大的市场份额,而上海体量最大的长租公寓则是V领地。

  体量1000间以上,出租率95%

  就集中式长租公寓的房源规模来讲,大多集中在200-300间,少部分达到500间。项目位置则分布在一栋物业的几层。而V领地的第一个项目规模就达到1800间,这在行业中并不多见,对于运营管理和销售的考验可想而知。V领地青年社区CEO周君强表示,“200-300间的小体量集中式项目实际是在和酒店抢物业,而公寓的坪效肯定做不过酒店。”V领地选择大体量项目一是避开了物业竞争的红海,二是能够依托大体量分摊成本,坪效也相对有了提高。经过两年多的发展,V领地在大社区的运营上已经积累了一定经验,周君强告诉记者,“社区大了,配套会相对齐全,居住氛围也会更好。只要运营得当,成本能够控制在较低的水平。”

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V领地浦江芦恒路社区

  行业内做大体量项目的运营商之所以少之又少,最大的原因除了前期物业租金投入,就是对销售环节的担心。而周君强认为,体量大并不一定代表招租难。例如,V领地470间房的中型社区,只有1间空着。上千间房的社区也能达到出租率95%以上。

  这其中的秘诀就在于V领地背后强大的销售团队。“我们的房源已经在安居客、赶集网、58、闲鱼等渠道全面铺开。比较强的销售员一个月能达到30-40套,而同行能够做到10套就算比较优秀了。”除了单兵作战能力强,V领地还建立了基于IT系统的会员体系,而这就是其与同行在销售环节产生差距的基础。“并不是成为租户才是会员,而是从打第一通电话、第一次来门店拜访就被纳入会员系统,我们会把这些潜在客户管理起来。同行以往是销售依靠自身能力和客户产生强互动,而我们则通过会员体系完成。所有进出电话都通过IT系统来体现,所以在做客户数据分析的时候,能够很精准地抓住客群,提高成交率。”据周君强介绍,V领地新项目的爬坡期一般为3个月,即第3个月项目的出租率稳定在90%。

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V领地房源实景

  大店带动小店 泛社区打造区域生态

  回到盈利的问题上,进入2018年,陆续有玩家因经营不善退出市场,其主要原因就是盈利不达标。周君强认为,租赁不是资产买卖,看增值。做租赁如果前期开始亏损后面很难补救。为此,V领地将每个项目都盈利当做一个硬性指标,在项目立项测算时十分谨慎。

  由于公寓行业的产业链极长,物业改造、装修、运营管理等各个成本环节均需要精细化把控,否则会对最终盈利产生影响。为了在集中式项目的公区配套上最大限度地利用资源,节约成本,V领地推出了“泛社区”的概念,即在某个区域内,既有1000间以上的大社区,也有500间、300间等规模的小社区,通过分享区域内治安管理、生活配套、娱乐休闲、交通设施等公共平台,实现泛社区共享,促进区域的功能再生再造。另一方面,随着长租公寓近几年的发展,年轻人对于公寓的认可度越来越高,对于大体量的公寓更认可。泛社区直接促进了各个门店租客的互动,构建了良好的社群生态。

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V领地社群活动

  周君强表示,“我们做泛社区,通过大店带动小店,成本会控制下去。各个项目不再孤立,而是形成整体一个片区,项目与项目、人与人都形成了强关联。”

  不同于外界眼中房产公司+物业管理的“二房东”模式,公寓行业并不是一个简单粗放的行业,对运营的门槛要求极高。周君强坦言,“怎么把运营做好?最核心的团队要沉到第一线去,做好产品标准化与运营精细度。”要把产品模型做成熟,然后才能进行标准化复制。积累与优化是一个反反复复的过程,既要耐力还要毅力。做过房地产、金融、律师等行业的周君强对公寓行业有着自己独到的理解,并深谙公寓运营之道。

  他表示V领地未来要做的就是借助资本的助力加快市场扩张步伐,从区域型企业发展为全国型企业。初步目标锁定在北京、杭州、深圳、武汉四个一线及准一线城市,目前北京、杭州已成功布点。




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