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自营社区不足四成,优客工场“买买买”模式的激进扩张

2018-05-14    来源: 中国财经网  跟贴 0

       联合办公自2015年在国内出现后,因为低廉的办公租赁成本以及增值性的服务,受到广大创业者的欢迎。但随着各路资本的涌入,三年来联合办公企业也展开了激烈的厮杀,行业竞争加剧。

  近期,优客工场和Workingdom宣布双方已就战略合并签署投资协议。而这也是优客工场今年来完成的第四次并购。据媒体报道,今年1月,优客工场完成对洪泰创新空间的全资并购,被称为是联合办公领域近年来的最大全资并购案;3月9日,优客工场完成对无界空间的并购;3月26日,优客工场收购wedo联合创业社。

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  一系列并购之后,优客工场也放出豪言,2018年要在40个城市达到160个场地,管理面积达到70万平方米以上。当下,优客工场在全国大概管理面积为40万平方米,分布在全国35个城市,包括海口、合肥、沈阳、拉萨、开封、襄阳等城市。

  此前就有业内质疑,优客工场所宣称的管理面积,一直说的是“生态面积”,包括了很多加盟、挂牌和换股的场地,并非是自营的。而优客的官网也显示,以北京已经开通的72个服务社区为例,其中优客工场直营的社区仅有30个,其它42个则来自并购、加盟或者挂牌,占据全部社区的60%。

  在好租网上也可以发现,优客工场在北京诸多社区中,有相当多比例的社区分布在亦庄、顺义、房山等偏远位置,且月工位租金也不过是700元左右。

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  业内人士认为,太过快速的规模化扩张也会带来问题。数量庞大、覆盖范围广的联合办公空间导致的运营成本过高,而较为偏远的的社区开设地点带来的则是偏低的入驻率。由于国内部分欠发达地区或发达城市的欠发达地段的联合办公需求,远不如核心城市的核心地段明显,此类区位优势较差的联合办公空间在短时间内很难达到较高入驻率。综合看来,偏低的入驻率和过高的运营成本将会对联合办公空间的可持续性造成影响。

  不仅管理面积和管理区域存在水分,而且优客收购的企业,并不是优质的标的,大多实力较弱所拥有的面积较小,本身就难以为继,优客短期内“吞下”如此多质量不高的办公空间,很难达到它预期的效果。

  那么,优客工场“车轮式”激进并购背后的原因,又是什么了?

  众所周知,优客工场作为国内最早一批的联合办公企业,曾经占据着先发优势,但如今在激烈的竞争下,其处境也不容乐观。一方面国内的纳什空间、氪空间氪等联合办公企业成长很快,大有超越优客工场的态势;另一方面,国外联合办公鼻祖WeWork也在加速中国市场的布局,继2016年进入中国后,还在2017年7月设立“中国 WeWork”,这意味着其在中国拥有了独立的法律实体。据资料显示,中国将成为WeWork重点押注的市场,今年也将在上海及北京新开四家办公地点,扩大在华业务布局。尤其是最近WeWork还收购了国内的联合办公企业裸心社。

  在这种内忧外患的前提下,“做大规模”成为了优客工场的唯一选择,也就不难理解其激进的疯狂收购。

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  但事实上,在业内很多人看来,规模只是一方面,扩大空间数并不等于自身是一个健康优秀的品牌,最终各家比拼的还是入驻率、续租率等硬性指标。单纯快速扩大规模意义不大。尤其是对于联合办公企业来说,营收利润和资金问题才是实现持续运转的关键。

  据此前媒体报道,优客工场2017年营收仅为1.67亿元,对应的最新估值120亿,而作为国外同行,WeWork2017年营收为10亿美元,对应估值为200亿美元。二者对比,优客工场的过高估值也难免引发了业内不少质疑和争议。

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  从未来看,联合办公依旧是一个庞大的市场,潜力无限。这也就意味着,企业间的竞争还会继续,新一轮争夺战大幕的拉开也只是时间的问题。2018年众多的小型联合办公企业要么走向倒闭,要么采取合作抱团取暖,资本也将更多的注入头部企业,但优客工场能否坚持到最后,还要拭目以待。




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