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新富资本:地产开启+金融模式 房地产精耕细作

2016-12-22    来源: 中国财经网  跟贴 0
    2016年,房地产市场迎来史上最严调控年,市场的不断饱和伴随着风险堆积,地产界大鳄恒大地产和万达集团纷纷进军文化旅游地产领域。可见,随着市场的变化,地产往文化旅游、观感体验、大消费方向转型已成定局,房地产无疑进入“+”时代。

    以此为背景,12月20日,由《中国房地产金融》杂志、金砖汇和广东鸿威国际会展集团联合举办的“2016中国房地产金融创新高峰论坛”在深圳华侨城洲际大酒店盛大举行。本次峰会以“房地产+时代”为主题,邀请了包括中国主题公园建设高级专家团团长冯锦凯、中国产业金融研究院副院长刘兵、新富资本董事长李先林等在内的地产界、金融界知名专家出席,并吸引了众多特色小镇、主题乐园、影视基地、VR&AR前沿科技等400多名各界企业主及其高管精英参与。

    峰会现场还举行了金砖汇顾问与会员授匾仪式,深圳前海新富资本管理集团有限公司被授予“2016年金融创新私募资本管理机构典范”。

新富资本:地产开启+金融模式 房地产进入精耕细作的运营时代

新富资本被授予“2016年金融创新私募资本管理机构典范”(右二)

    新富资本集团董事长李先林在本次金砖峰会上就“房地产+金融”的创新模式发表了自己独到的见解。他表示,“在新一轮楼市调控降临的情况下,房地产+金融的组合正成为一种主流模式,对房企而言,与金融的联姻,更能凸显房企的融资优势。”

    地产开启“+”模式 切入金融创新渐成趋势

    在国家持续推进金融创新,“大资管”时代即将到来的背景下,国内房地产相关的金融产品也迎来了新机遇。越来越多的房企开始根据自身特点寻找不同的转型之路,打造多元化业务格局。而以密集资金起步的房企,金融一直是其转型的重要出口。

    房地产基金正是地产与金融碰撞之下的直接产物。2010年国内房地产调控政策进入去杠杆周期,由于银行信贷、资本市场以及房地产信托等融资渠道全面受限,我国私募地产基金得到快速发展的契机。

    截止2015年底,人民币地产私募基金总体规模已从2010年的500亿,蹿升至5000亿以上。这也意味着,地产+金融的模式或将重构中国地产格局。

新富资本:地产开启+金融模式 房地产进入精耕细作的运营时代1

新富资本董事长李先林做主题演讲

    据李先林介绍,相比银行和信托,地产基金具备市场化程度高、灵活高效、利润最大化等优势。一方面,尽管地产基金的风险比银行或信托高,但投资者也相应获得较高的风险对价收益,通常在11%-20%之间,根据行情有些产品收益甚至在20%以上,这反映了地产基金风险对价的市场化程度和公平透明性很高。另一方面,相比银行、信托短则2-3月,长则半年的放款周期,地产基金能实现月内发售地产项目产品,因此房企能更快速、更灵活的拿到资金。更重要的是,地产基金把产品的收益更多的给投资者,使投资者最大化的分享地产项目利润,而不是使地产项目的利润全部流向开发商。

    目前,伴随着行业的不断发展,私募地产基金已经不再局限于收购项目资产,其业务逐步延伸至房地产债权投融资、票据基金等多个领域。地产+金融的创新模式,能利用双方互补的资本结构及优势,在资源的整合上获取更多的增长机会。

    据了解,早在2013年,新富资本就开始进入地产投资领域,发行包括债权基金、物业并购基金以及票据基金在内的多种地产私募基金产品。截至目前,其共发行地产基金32只,资产管理规模约34亿元,到期项目全部实现零坏账、零逾期、全兑付。

    私募基金助力地产转型 房地产步入精耕细作的运营时代

    在地产基金发展初期,开发商只要能拿到地,获取资金非常容易,很多基金都忽略了基础资产的审核,地产项目良莠不齐,有的地产基金达不到预期收益,有的项目则本金都收不回来。

    经历野蛮生长后,地产基金也逐渐显示出其理性的一面。从一致火热般投向开发企业而转为寻找房地产新的蓝海市场。从项目调研立项、私募基金的募集发行,到项目升级改造运营,再到项目的价值变现和稳定收益,地产基金逐渐构造了一个打通地产与金融的协同成长模式。

新富资本:地产开启+金融模式 房地产进入精耕细作的运营时代2

金砖峰会现场

    李先林表示,“房地产已进入转型升级时代,从过去简单的开发、销售,以及低买高卖的炒作阶段,进入精耕细作的运营时代。”

    这一概念同样适用于地产基金。李先林分析,经过几年的发展,优质地产公司和地产项目信贷已经基本饱和,能承受较高融资成本、风险可控、企业质地好的项目,已经很难找到。地产基金只要把风控做扎实,把资金募集回来投给项目公司就可以安全退出的时代已经结束,而是进入需要对地产后期运营深度介入的精耕细作运营时代。

    在目前房地产行业已从趋势性市场转换到结构性市场的背景下,李先林认为,“房地产市场的结构化分化还会继续,一线城市和准一线城市,房价下跌的空间非常有限。甚至一线城市到明年下半年还有上涨压力。”房地产投资变得更加艰难的环境下,“要抓住机会,关键还在于怎么做”,李先林最后强调。

    数据显示,深圳2016年上半年二手商业成交面积约33万㎡,同比增加87.1%,成交套数3727套,同比增加6.5%。同期,深圳的商业租金同比上涨17%至262元/㎡/月。

    在这一年,新富资本瞄准一二线城市大量优质存量物业,发行了多款物业并购基金,通过产权分证、升级改造等方式提升物业价值,进行销售盈利。新富资本的地产投资中心专注于国内一二线城市核心区域优质物业并购及开发,依托新富资本强大的股东背景及团队成员的专业能力,包含拥有强大的产品挖掘能力,专业的产品设计能力、优秀的风险控制能力、丰富的投后管理能力,目前在全国有多个成功的样板,比如万科金域蓝湾、广银大厦、景田缔梦园等,都是漂亮之役。

    来源:中国财经时报网 






 


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