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“金市卧龙”张建华:起底房企土储热情再燃原因

2016-12-09    来源: 中国财经网  跟贴 0

    日前,中国财经专家、沃德研究院院长、汇金宝利集团首席分析师“金市卧龙”张建华在接受记者采访时,对中国起底房企土储的经济走势做出了自己的解读和预测。

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    是馅饼还是陷阱? 起底房企土储热情再燃原因

    风云突变,11月22日过后,在经历了福州、长沙、广州、武汉几场土拍之后,房企土储排名又更新了。新一轮的拿地窗口,对于房企而言,是陷阱抑或机会?

    易居研究院智库中心为21世纪经济报道记者独家提供了一份上市房企拿地数据(剔除了混合出让用地与工业用地)。据此数据统计,2016年内买地金额前五名分别为:融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产。

   “金市卧龙”张建华认为,近期福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。对此,同策咨询研究部总监张宏伟分析原因为两个:第一,这几个城市的基本面较好,一些资金链相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备,现阶段政策下带出土拍市场排他性条件,对于某些房企而言是机遇;第二,大部分房企每年有投资目标,个别区域公司年底仍有投资额度,若不完成,则对区域公司的激励等产生影响。

   “金市卧龙”张建华指出近来的土拍风潮颇有强弩之末的意味。他认为,现在的地价相比高点的时候会回落一点,但仍算不上低点。“当调控周期来临的时候,会导致城市分化,这时区域负责人的动力会变得更强”。

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   “金市卧龙”张建华表示,房企大部分并无明确战略目标,仍是机会导向,一二线城市就是房企眼中的机会点,能够在一二线城市拿地就能掌握将来的生存命脉。“最近房企在一线城市拿不到地,只有转而求其次去二线城市”。

    土储与去化逻辑

    房企土储情况与库存情况一直有微妙关联,并且近期房企开启新一轮拿地窗口,加上市场供应节奏变化,多方变化合力之下,楼市变局在所难免。

    常规来说,以下三类企业会积极进行土储,即企业在本年度前九个月已经完成了销售指标、拿地指标还没有完成、融资的钱(项目资金来源也有可能来自销售回款、集团融资等)还没有用完。以碧桂园为例,该公司2016年初宣布今年将花500亿买地,但是以易居研究院的数据看来,不过才花了计划金额的1/4。

    2016年1月至11月22日,包括上述五家(融创中国、万科、绿地集团、恒大、保利地产)拿地较多的房企在内,买地超过百亿的房企有26家之多。

   “金市卧龙”张建华重点表示,各家房企的土地储备高下立现,这也与它们的库存正相关。21世纪经济报道此前曾报道过今年三季度房企的库存情况,一方面房企存货金额呈现持续增长趋势,另一方面高周转又带动了激进的土储策略,导致存货增加。根据今年三季度A股上市房企存货排名情况,存货规模超过千亿元的房企仍然是6家,分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。

    激进的土储战略导致成本增加。中原地产研究中心统计数据显示:截至11月23日,在出台调控政策的22个城市中,拿地金额超过百亿的房企合计达到了37家,合计拿地为9108亿,合计建筑面积为8066.7万平米,平均拿地成本为112910元每平米。相比2015年标杆房企在这22个城市拿地的平均成本增加高达42.8%。
然而,市场的变化,房企冷暖自知,高周转或将成明日黄花。以上海为例,进入4季度后,商品住宅备案交易量大跌,最近一两周的备案交易量基本上在10万-12万平方米左右。9月份之前,基本上在25万-35万平方米左右。

   “金市卧龙”张建华分析认为,如果房企今年买了高价地,两年之后开始卖(拿了高价地一般不会立即进入高周转,市场条件也不允许),在随后的1-2年销售周期内,或许还能赶上下一轮的资产增值机会。这也是企业愿意出手补仓的逻辑,前提是企业已对项目开发周期拉长有所认知。

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   “金市卧龙”张建华分析指出,50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续重压,这将导致未来销售压力巨大。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也提醒道,有的房企仍寄希望于部分高价地项目后续伴有的城市规划利好,进而影响相应土地的价值和价格。但如果企业后续融资不到位,这些高价地项目潜在的经营成本会比较高。

    危险信号,颓势延续?

   “金市卧龙”张建华指出,市场去化节奏不太好,对于房企来说也并非坏事,土地供需矛盾明显,意味着未来1-1.5年内市场新增供应减少,供求关系决定价格前提下,抓住时机仍然有机会出货。比如近期上海部分10万元/平方米以上的高端住宅去化增加,上周(11月14日-11月20日)豪宅成交82套,环比增加115.8%。

    然而并非每家房企都能踩准销售节点。市场瞬息万变。一个鲜活的案例发生于长三角地区城市——无锡:今年5月底开盘的万科海上传奇,最低售价1.1万元/平方米,价格一路飙升,到9月的时候,已卖到2.8万元/平方米。万科是去化能手,在10月2日无锡出台限购令之后,“海上传奇”项目降价至1.5万元/平方米,目前近乎清盘。反观万科周边的竞品,例如在无锡最贵楼盘——万科信成道旁边的宝能城,最初定价8000元/平方米,由于去化困难,一直封盘,等到9月市场疯狂的时候,宝能城由于调价等问题迟迟未能开盘,白白错失销售时机。万科信成道另一竞品——融科瑷颐湾定价策略也有短板,相比万科信成道一直保持的3.2万元/平方米均价,融科瑷颐湾却以2.2万元/平方米一路降至1.6万元/平方米;中海凤凰熙城定价1.8万元/平方米,在万科海上传奇突然从2.8万元/平方米价格高峰降至1.5万元/平方米的低谷时,只好也随之降到了1.2万元/平方米。

    无锡市场变化可以看作是一二线城市的缩影。21世纪经济报道记者多方了解获悉,上海多家房企已经有意将预售证申请时间押后,有个别拿了预售证的高端项目也不想大张旗鼓销售,希望拖延销售周期,争取涨价空间。其中一家房企高管透露,或许明年一季度后期会出现推盘时机。

   “金市卧龙”张建华也判断,房企在明年一季度大体上不会有推盘动作。主要由于2017年1月底处于春节假期,按照往年经验,1月下半月至2月初不会有新盘推盘。推盘周期会集中在4月下半月,也就是说,一季度在政策高压、春节假期、开盘时间点等因素叠加下,房企基本不会有营销大动作,届时甚至会出现交易量跌至低谷的状态。







 


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