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“930新政”出台后买房人付不起首付款怎么办

2016-11-14 16:19:26 来源: 中国财经网  跟贴 0
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2016年9月30日,针对暴涨的楼市房价,北京出台楼市新政,即“930新政”,要求在北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外);对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

也就是说,不管是购买首套普通自住房或非普通自住房,还是拥有一套住房的居民家庭再次购买住房,都大大提高了首付款比例,对买房人而言负担是真真切切的,“930”新政以后,从之前的业主违约转变为购房者毁约,从而引发了一系列的法律问题。

北京诵盈律师事务所主任杨志峥律师为大家解读:

限购令下买房人无力支付首付款

张先生以200万元的价格将自己的一套房产出售给李小姐。李小姐支付了2万元定金并向银行提交了住房按揭贷款申请,双方约定了支付房屋买卖首付款的期限。没想到在支付首付款之前,国家出台限购政策,业主购买第二套房产的首付比例提高到50%。

这让已拥有一套房产的李小姐犯了难,因无力支付首期,致使其逾期未能支付首付款。张先生以李小姐逾期不支付首付款的违约行为为由,起诉至法院,请求判令解除双方之间的商品房买卖合同,并请求判决李小姐支付违约金2万元。

李小姐辨称,由于国家出台房地产新政,所签订的合同属于预期购房条件发生重大变化,自己没有能力也不可能按首付50%履行合同。她认为该合同属于情势变更,应依法予以解除,不应承担任何违约责任。

法院判决解除双方买卖合同

法院认为,张先生和李小姐签订的《房地产买卖合同》有效。合同签订后,李小姐依据合同的约定支付了定金,并向银行提交住房按揭贷款申请。但国家新出台了限贷令,因此李小姐欲取得贷款,必须补交首付款至购买价格的五成。

法院认为,在涉案房地产买卖合同未明确约定此种情形下,李小姐必须自行筹款补足购房首期款、以及并非其信用不良等属于其自身的原因导致不能贷款的前提下,应认定属不可归责于双方的事由导致了合同的无法履行。据此,法院依法判决解除双方签订的《房地产买卖合同》,驳回杜先生的其他诉讼请求。

北京诵盈律师事务所高级合伙人主任杨志峥律师表示:

对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的,买房人要承担一定的举证责任。

根据最高法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条的规定,合同中有按揭贷款付款约定的,买受人要能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,请求解除合同才可以得到支持;无按揭贷款付款约定的,买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

提高首付款比例属于情势变更,购房人可主张解除合同,不负违约责任。

“930新政”以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,可根据上述司法解释的规定,主张解除合同,不负违约责任。

阿致刚律师建议,政策出台之后,对于买卖双方,应按着公平的原则妥善处理,比如没有网签,但交了定金和佣金的,可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策,双方可以解除合同,但该退的定金和佣金还是要退。

 


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