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加快产权信息上网 提高产权核验效率

2016-07-29 15:00:21 来源: 中国财经网  跟贴 0

    文/链家研究院

    从众多二手房交易案例中发现,最容易引起纠纷的就是房屋产权。随着产权状态的复杂度提高,产权信息核验和动态反馈、产籍以及房屋的抵押、查封等信息的及时准确传递越发重要,产权信息的更新不及时或不准确容易造成消费者大额资金损失。相较于房源的物理状态,由于产权信息无法直接直观呈现、涉及其他交易之外的债权人并需要动态反馈,房屋产权的核验更具难度,也更容易滋生纠纷。

    从国际经验上看,主流市场产权信息的核验通常具有较高的透明度并由专业机构完成核查和出具保证。在美国,尽管任何人都可以在政府网站上进行产权信息的查询,但不具备专业技能的消费者通常都选择由专业的产权保险公司代为进行产权的核验。产权核验和承保是具备规模经济的行业,在美国经过上百年的发展,已形成完备的产业。美国大型产权保险公司建立了自己的产权信息库,信息库中包含了政府的公开信息,还包含了一些私有信息,比如该房产之前的产权保险保单情况等。产权信息库的建立大大提高了产权核验的效率,在交易活跃地区24-48小时即可出具报告。美国政府产权信息多数实现了互联网化,为节省人力成本,大型产权保险公司如FNF甚至设立了海外产权核验团队,无需到场即可完成绝大部分的产权核验项目。房屋交易完成后,产权保险公司还会出具一份终身保单,直至房屋下次产权转移之前,若出现了保单中承保的风险事项,将由产权保险公司先行赔付或代为诉讼协助。

    与美国类似,日本二手房产权信息查验透明度也较高,通常买方会委托司法书士负责与房屋债权相关的产权信息的核验,通常由司法书士个人完成,在效率和覆盖面上相比美国稍显不足。另一方面,日本经纪公司在产权调查的过程中也有核查房屋使用限制、规划等信息的义务,最终信息将反映在由宅建士签字确认的“重要事项说明”中,并需要宅建士本人口头和书面传递给买方。“重要事项说明”的内容在《宅地建筑交易业法》中做出了规定,行业协会也提供了模板样式,宅建士对客户的口头说明往往长达1个小时以上。宅建士的职业保险和司法书士职业保险提供了赔付保障。

    在台湾,个人或机构通过政府网站可实时查询房屋产权状态、辐射登记等状况。经纪公司与地政士分别在交易前与签约时根据卖方产权证书进行产权核验。经纪公司更倾向于房屋检查,地政士产权核验较为深入,包括卖方身份与权利的真实性、产权的完整性、房屋面积、抵押额度、是否查封等,地政士的专业性保证了产权核验更加丰富和及时。不足的是,交易后产权纠纷与赔偿缺乏保险等缓冲机制,一般只能依靠协商或诉诸法律。

    我国大陆地区房屋产权信息一般由建委或房管局存管,根据城市不同在房屋核验上未形成统一标准、难易各异。今年上半年,北京市出台规定,从6月1日起,北京所有的二手房交易都要先核验房源的真伪,核验结果在10个工作日出来,并且核验后的房屋可动态更新。但是对大多数城市而言,产权核验的手续仍然比较繁琐,时间较长,耽误后续交易流程。更为重要的是,产权核验内容不全面、不及时的问题在多数地区都尚未得到解决,在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈,由此造成的买方财产损失也屡有发生。此外产权问题造成的赔付责任划分不清,产权纠纷与索赔须诉诸于漫长的法律流程。交易完成后因房屋所有权、使用权造成的纠纷更难以有效解决。

    因此,我们建议:(1)各级房地产行政主管部门应加快建立网上服务平台建设,暂不具备网上服务平台建立条件的,应开放办事窗口查询功能,并推出网上服务平台在线查询服务。(2)房管部门向备案的房地产经纪机构、以及持证房产经纪人开放查询服务,允许机构通过网上服务平台、或是在办事窗口查询房屋产权、产籍信息。房产中介机构应在查询后以书面形式向客户提供产权调查报告。(3)推进信息联网,对交易中产权信息变化进行动态提示,对于网签后新增的房屋抵押、查封等信息,应在网上服务平台通过在线提醒、短信提醒等方式,建立面向房产中介机构、消费者的动态提示功能。

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