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“义无反顾”之后 房产税离我们还有多远?

2016-07-24    来源: 中国财经网  跟贴 0

    昨天财政部部长楼继伟的一段话“一石激起千层浪”,引发热议。如华尔街见闻此前报道,在成都G20会议上,一向“心直口快”的楼部长表示:应该改革房地产税制,遗憾的是目前还没推出来,除了信息收集困难,还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做,这也是我们的任务。

    楼继伟还表示,改革房地产税制,这才能更好地解决包容性,解决收入分配问题。遗憾的是,这两个方面的改革还没有推出,重要原因是信息收集和征管能力是弱项。此外,这会涉及很多利益调整,因而是最难达成共识的税制改革项目。

    房产税这个词也不是第一次出现在国人视野,尽管上述讲话再度点燃对于房产税的讨论,但事实是,房产税试点和立法工作推进缓慢。中信证券张文朗等宏观研究团队认为:

    从上海和重庆等房产税试点区域来看,因为税率低,房地产卖方市场对房产税政策弹性较小。而当前房地产库存主要存在于较差的二线城市和三、四线城市,全面开征房产税对去库存影响较大,所以可能性较低。从开征的时间上来看,当前房产税立法正在起草阶段,预计最早要在2017年底通过,而且当前在经济下行压力较大的情况下,开征房产税的阻碍较大,预计全面开征房产税的最早时间或在2018年左右。按全部房产面积征收对财政收入增收作用明显,由于我国二套房拥有率较低,按二套房征收对财政收入增收作用较小。

    以下是张文朗团队的详细解读:

    房产税试点和立法工作推进缓慢

    截至目前为止,房产税征收仅在上海、重庆试点,工作推进缓慢。从2003年提出物业税开始,经历8年之久,2011年才在上海、重庆开始试点房产税,之后国务院、财政部和住建部等多次提及要扩大房产税试点范围。2013年5月国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出,将扩大房地产税改革试点范围,但截至目前,除上海、重庆仍在试点外,房产税试点范围未有扩大。   不动产登记制度的实施,为房产税征收提供了技术储备。2015年3月1日起,《不动产登记暂行条例》开始落地实施,2016年1月21日, 中国国土资源公布《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。目前全国各省市不动产登记机构整合工作基本完成,不动产登记开始全面推行,为征收房产税提供了技术储备。

   房产税立法缓慢,可能最快要到2017年底通过。十八届三中全会要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。2016年3月,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示“房地产税法已列入全国人大2016立法预备项目”。2016年7月,全国人大财经委副主任郝如玉表示“目前房地产税仍在起草过程之中,操作难度很大”。中国财税法学研究会会长刘剑文表示“房产税最快也要2017年底通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过”。

    经验显示卖方市场对房产税不敏感

    2011年1月27日,上海、重庆市出台相关政策文件[1],宣布从1月28日起开始试点个人征收房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。 上海、重庆房地产市场刚需较强,无去库存压力,属于卖方市场,房产税税率较低,房地产调控政策对房地产市场的成交量影响更大,而对个人征收房产税的政策对商品房的成交影响较小。从商品房成交数据来看,2011年房地产调控政策的“新国八条[2]”出台,受此影响,房地产成交面积大幅下滑,而上海和重庆个人征收房产税的政策也在2011年1月底出台,其政策效果受新国八条的影响,完全被掩盖;2012年2月,四大行将首套房贷利率降到基准线,商品房交易量又开始快速增长,2013年2月国家出台楼市调控“国五条[3]”,两城市成交量大幅下滑。

    从商品房的价格变化来看,上海、重庆商品房的价格受房地产调控政策影响较大,而个人征收房产税对商品房的价格影响较弱。

    从房地产开发投资来看,上海、重庆的房地产投资对房地产需求更敏感,房地产投资一般滞后房地产销售6-9个月,个人征收房产税政策对房地产开发投资影响较小。

    上海和重庆房产税政策对财政收入影响有限

    房产税试点征收的房产税税率较低,征收对象范围较窄,对于财政收入的影响并不显著。从对房产税的增长速度的影响来看,2011年在重庆和上海开始试点对个人征收房产税,房产税收入增长均在2011年表现出快速增长,但在2013年受房地产限购政策导致的成交量萎靡影响,房产税增长大幅下滑,2014年和2015有所回暖。从对区域财政收入的影响来看,近10年来重庆市房产税占一般公共预算收入的比重一直稳定在1%-2.5%范围内,尽管2011年开征个人房产税后,重庆市房产税占比有所提升,但仍在较低水平;上海在2011年开征个人房产税后,房产税占比有所提升,但2013年开始有所回落。

    从全国数据测算来看,按全部房产面积征收房产税对财政收入的作用明显,但由于我国二套房拥有率不算高,按二套房征收房产税对财政收入影响不大。国家统计局公布的数据显示,2014年全国城镇居民7.49亿人,人均住房33平方米,商品房均价6324元/平方米,按此估算,城镇住房共247.2亿平方米,全国住房总价值156.3万亿元,按1%税率对全部住房征收房产税,房产税收入共计1.6万亿,占2014年全国一般公共预算收入的11%。根据社科院发布的《当代中国调查报告丛书:中国社会和谐稳定跟踪调查研究》显示,截至2012年,我国有18.6%的城乡家庭拥有两套以上住房,我们按照每个家庭3个成员计算,如果仅对二套房征收房产税,2014年房产税的收入为2900亿元,占2014年全国一般公共预算收入的2%。

    全面开征房产税还需时日

    通过对上海和重庆房产税试点的分析可以看到,对于房地产卖方市场而言,刚需较强,不存在房地产库存,对二套房和对独栋高档别墅征收房产税的政策对房地产销售、成交价格和开发投资影响较小,整体房地产市场对房地产调控政策更敏感。对一线和较好二线城市开征房产税对地产市场的负面影响较小。
 
    而当前房地产库存主要存在于较差的二线城市和三、四线城市,如果全面对二套房和高档别墅征收房产税,去库存将会受到影响,进而影响此类城市的房地产投资,抑制经济增长,在当前经济下行压力较大的情况下,我们认为全面推行房产税的可能性较小。

    从开征的时间上来看,当前房产税立法正在起草阶段,预计最早要在2017年底通过,而且当前在经济下行压力较大的情况下,开征房产税的阻碍较大,预计房产税最早全面开征时间或在2018年左右,可能在一线和较好的二线城市全面推广。

 


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